La résiliation amiable
Pour résilier le bail, le locataire comme le bailleur, doit donner congé et respecter un préavis.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la notification de l’huissier ou de la remise en main propre.
Congé à l’initiative du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment.
En location meublée, le locataire devra respecter un préavis d’un mois.
En location nue, le préavis est en principe de trois mois. Il peut toutefois être réduit à un mois :
- lorsque le logement est situé dans une zone « tendue » ;
- en cas d’obtention par celui-ci d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- en cas de problème de santé, quel que soit son âge, constaté par un certificat médical, et justifiant un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement ouvrant droit à l (APL).
S’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit, le locataire doit le préciser dans son congé en indiquant le motif et en joignant un justificatif.
Le locataire est tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou, s’il part avant la fin de son préavis, jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.
Congé à l’initiative du bailleur
Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail.
En location meublée, il doit respecter un préavis de trois mois.
En location nue, le préavis est de six mois.
Dans les deux cas, le congé ne peut être donné que :
- si le bailleur souhaite vendre le logement (attention, en location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui n’est pas le cas en location meublée) ;
- ou s’il souhaite reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
- ou enfin s’il peut justifier d’un motif légitime et sérieux comme par exemple un manquement du locataire à ses obligations (le non-paiement répété du loyer…).
Lorsque le locataire reçoit un congé du bailleur, il peut quitter les lieux à tout moment sans préavis. Il ne doit payer le loyer que pour la période pendant laquelle il a occupé les lieux.
La résiliation judiciaire
La constatation de la résiliation par le jeu d’une clause résolutoire.
Une clause résolutoire peut être insérée dans le contrat de location. Cela permet de mettre fin au contrat automatiquement dès qu’une infraction à ce dernier est constatée.
Le juge n’a ici plus de pouvoir d’appréciation. La gravité de la faute commise est indifférente.
La clause ne peut sanctionner qu’une obligation prévue au contrat.
La sanction ne peut intervenir que pour une infraction prévue par la clause.
Particularité de la Loi du 06.07.1989 qui prohibe, dans son article 4-g, toute clause qui
prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire
pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, de la
non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou encore (depuis la loi du
05.03.2007) le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de
troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
- La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et du dépôt de garantie
en matière d’habitation principale ne produit effet que 2 mois après un commandement de
payer demeuré infructueux. - La clause résolutoire pour défaut d’assurance en matière d’habitation principale ne produit
effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. - A noter le silence des textes quant à la mise en jeu de la clause résolutoire pour troubles
de voisinage. La condamnation définitive du locataire doit permettre au bailleur de saisir
immédiatement (sans commandement préalable) le juge aux fins de faire constater
l’acquisition de la clause résolutoire.